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租赁合同中不可抗力规则的适用合同律师提供法律解答

合同律师认为,在租赁合同中,出租人的主要义务是交付租赁物供承租人使用,承租人的主要义务是按照约定支付租金。由于出租人已将租赁物交付承租人使用,因此出租人已履行完毕其合同义务。而承租人支付租金的义务属于金钱债务。

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合同律师认为,在租赁合同中,出租人的主要义务是交付租赁物供承租人使用,承租人的主要义务是按照约定支付租金。由于出租人已将租赁物交付承租人使用,因此出租人已履行完毕其合同义务。而承租人支付租金的义务属于金钱债务。

传统民法理论认为金钱债务不发生履行不能,承租人无力履行金钱债务不是法律上的履行不能,因为法律上并不考察造成承租人无力履行金钱债务的具体原因,相当一部分观点认为,疫情等不可抗力对于承租人履行支付租金这一合同义务没有影响,不能构成《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的”所规定的不可抗力与不能履行合同义务之间的因果关系,故承租人不能以发生疫情等不可抗力为由请求出租人减免租金。


笔者认为,上述观点仍有商榷之处,具体分析如下:

一是出租人是否真的履行了其合同义务?

根据《合同法》第216条规定,“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”出租人的义务不仅仅是交付租赁物,更为重要的,是“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”,也即民法理论上出租人的适租义务。

而在因发生疫情政府决定电影院、网吧、KTV等娱乐场所禁止营业的情形下,承租人不能根据租赁合同的约定使用租赁物从事生产经营,其虽然事实上仍然占有租赁物,但占有租赁物不是其签订租赁合同的最终目的,因此,出租人在此情形下并不能“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”,由于该事件并非出租人的原因或者过错所致,出租人可以主张不可抗力来免除其无法履行适租义务的违约责任,但不能免除其提供适租财产的主要义务。

二是,应当考虑到租赁合同中,承租人是以租金作为对价交换租赁物的使用价值。

在前述由于政府禁令导致承租人无法经营的情形下,租赁物的使用价值无法实现,如仍然要求承租人按照合同约定支付租金违背了“等价交换”的市场经济原则。

若在承租人无法正常生产经营的情况下,仍按照租赁合同约定要求承租人支付租金,显然违背了民法的公平原则,也违背了社会一般观念。此情形下,应赋予承租人有权请求减免租金的权利,从而达到促进交易,维护公平的根本目的。否则承租人为减少自己损失,则只能选择根据《合同法》第94条的规定通过以“因不可抗力导致合同目的不能实现”为由请求解除合同,从而终止合同权利义务,而这将严重不利于稳定市场秩序、甚至形成更多社会问题。

因此,在上述租赁合同中承租人因疫情防控措施无法生产经营的,承租人有权请求出租人减免疫情防控期间租金。当然,出租人出于承担社会责任等考虑,主动减免承租人一定期限内租金不仅是法律上允许的,也是社会道德、商业道德所鼓励的行为。

至于承租人能否直接解除合同,由于租赁合同属于持续性合同,当前发生疫情仅仅影响疫情期间无法营业不能实现其租赁商铺的合同目的,但疫情不可能无限期持续下去,待疫情结束后政府自会解除停业禁令,市场秩序逐渐恢复,承租人自可继续经营。因此,承租人原则上不能以发生不可抗力致使不能实现合同目的为由解除合同,除非租赁合同剩余期限非常短暂以至于很有可能将在政府停业禁令解除前届满。

若租赁合同的履行不受疫情的影响,自无不可抗力的适用余地。如承租人租赁出租人所有的小区住宅用于居住,且疫情防控期间仍然居住于该房屋。由于出租人已将房屋交付承租人使用、房屋的适用功能并未因疫情受到影响,故其履行了租赁合同主要义务,承租人自应按照合同约定履行支付租金等合同义务。

综上,对于租赁合同中不可抗力的适用而言,不能得出能够适用或者不能适用的简单结论。正如赵蕾法官《新冠肺炎疫情影响下的房地产纠纷法律适用问题》一文中总结的“审理该类案件时,应综合考虑疫情或疫情防控措施给承租人的经营或居住功能是否带来实质性的影响、影响大小、因果关系等,以公平原则为基础予以处理。具体是免除还是减少租户租金及减免租金的幅度、比例,应视疫情对房屋租赁合同履行的影响来确定。”
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