欢迎来到赵春华律师网站

  • 移动应用
  • 微信关注
  • 联系我们
  • 联系客服
合同纠纷律师赵春华
  • $
您所在的位置:首页 > 合同法  > 租赁合同纠纷
哪些因素出现可能导致租赁合同无效呢?
来源:合同律师 发布时间:2022年06月21日

合同存在法定无效事由时应认定合同无效。因此法院在审查房屋租赁合同效力时,会重点审查租赁标的物的合法性、租赁期限的合法性、转租合同的合法性及是否违反法律、行政法规等,接下来由合同律师为您介绍。

合同律师

出租的房屋没有取得建设工程规划许可证或者没有按照建设工程规划许可证的规定建设,除非在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者取得主管部门的批准。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》(以下简称“《最高法院租赁司法解释》”),如果出租的房屋没有取得建设工程规划许可证或者没有按照建设工程规划许可证的规定建设,这种情况下签订的租赁合同无效,除非在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者取得主管部门的批准。

尚未取得建设工程规划许可证时签订的预租合同或定制租赁合同是否有效?所谓预租合同或定制租赁合同,是指在房屋尚未建成,甚至还没有建设时签订的租赁合同。这类合同往往约定,出租人要按照承租人的要求进行建设,建成后移交给承租人。如果未取得建设工程规划许可证,预租合同有可能被认定为无效,除非在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者取得主管部门的批准。例如,在最高人民法院(以下简称“最高法院”)二审的一个案例里,被告作为出租人,原告作为承租人签订《房屋租赁合同》,约定被告将即将建设的某商业楼地下一层至地上五层出租给原告;被告应当在合同签订之日起二年半后向原告移交租赁房屋。后因被告逾期交房,原告起诉要求解除合同,并判令被告支付违约金和赔偿金。最高法院认为,在房屋尚未建成的情况下,出租人和承租人即签订租赁合同的行为,属于对未来房屋的预租行为。

关于房屋预租,在现行法律、法规没有规定的情形下,可以参照适用有关房屋租赁的规定。《最高法院租赁司法解释》规定,“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”。本案中,根据双方提交的证据以及一审法院向当地规划部门核实的情况可以认定,没有证据证明在一审庭审辩论结束之前,涉案地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证,即《房屋租赁合同》约定的租赁物既未建成,也没有取得合法的建设手续,这种情形下,《房屋租赁合同》应当认定无效。

如果签订的不是正式的租赁合同,而是预约合同,即约定将来具备签订正式租赁合同的时候再签订租赁合同,这种预约合同应当是有效的,即便没有取得规划许可证。

相关文章