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“房屋租赁合同无效”的原则性法律规定
来源:合同律师 发布时间:2022年06月09日

近年来,房屋租赁合同纠纷案件数量居高不下,关于该类合同的效力认定一直为众多涉诉当事人和法律行业工作者所关心的问题,其中,又以何种情形下可认定该类合同无效最为常见。

司法实务中,关于房屋租赁合同无效的认定依据主要包括原则性的法律规定(此处的“原则性”乃采与司法实践具体化相对的概念,与法律规定内部的原则性和具体化规定不同)和具体化的司法判例,本文现仅着重探讨相关原则性法律规定。

合同律师
01《中华人民共和国民法典》相关规定

(一)与房屋租赁合同无效有关的直接规定

根据《中华人民共和国民法典》(以下简称“《民法典》”)第705条第1款和第717条规定:

若房屋租赁合同约定的租赁期限超过二十年的,超过部分无效;

若承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但出租人与承租人另有约定的除外。

可见,超过法定期限(二十年)的房屋租赁合同部分无效,超过约定期限的则并不必然无效。

(二)与房屋租赁合同无效有关的直接规定

《民法典》对签订房屋租赁合同这一民事行为的效力认定亦体现在部分概括性规定上,主要包括:

第一百四十四条:“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”

第一百四十六条第一款:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”

第一百五十三条:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”

第一百五十四条:“行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。”等相关规定。

司法实践中,关于上述与房屋租赁合同效力认定相关最普遍的争议主要集中在对第一百五十三条第一款关于“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的理解上。

对此,理论界目前存在两种判断标准:

一种观点认为:合同无效制度包括两部分内容:一是合同违反法律规定无效;二是合同危害他人利益无效。

换言之,导致合同无效的,包括两个因素:一是违法性;二是危害性。一般来说,被法律规定为违法的行为都具有危害性,而具有危害的行为必然违反了法律的强制性规定。也就是说,在合同无效法律规范中,违法性与危害性之间是两位一体的关系,或者说违法性与危害性之间具有同一性。

根据以上分析,采用法律规范解释方法论之体系解释法及目的解释法,对《民法典》第153条第1款可作如下理解:

1)如果合同违反强制性规范,且合同具有危害性或者合同的履行会产生危害后果,则该强制性规范为效力性强制规范;

2)如果合同虽违反强制性规范,但合同不具有危害性或者合同的履行不会产生危害后果,则该规范为管理性强制规范。

另一种观点认为:该规定采取了民事法律行为效力认定上区分效力性强制性规范和管理性强制性规范的态度。

两者的区分主要以行政法的立法目的和强制性规范的设立目的作为最高指导原则。如果法律规范的目的纯粹是为了行政管理的需要,并无涉及民事主体之间利益关系的意图,则应当根据行政管理权与司法审判权职能区分要求,把这类强制性规范作为管理性规范对待,排除在认定合同效力依据的范围之外。

据此,在区分效力性强制性规范与管理性强制性规范时,应当从以下方面予以考虑:

1)分析强制性规范禁止的对象是行为手段或者行为方式,或者禁止的是行为的外部条件如经营时间、地点等,而允许依其他手段、方式或者时间、地点作出行为的,这时,法律的本意不是禁止行为效果的发生,而在于规范人们的行为举止,这类规范即为管理性规范。违反该管理性规范,并不必然导致行为无效。

2)分析强制性规范的禁止目的是为了保护国家利益还是为了保护民事主体的利益。如果法律彻底阻止这类行为实施,并且认定行为有效会直接导致损害国家利益的严重后果的,则属于效力性规范。如果违反禁止规定时,只会损害一方民事主体的利益,则属于管理性规范。

3)分析强制性规范禁止的是针对一方当事人还是针对双方当事人的行为。如果行为违反的禁止规定只是针对当事人一方的,而且该禁止规定完全是一方作为纪律条款来规定的,则不属于效力性规范。

对于上述两种观点,笔者认为应当在具体案件中结合两种标准进行全面判定,以最大程度实现司法公正和进行权益保护。


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