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合同纠纷律师赵春华
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房屋租赁合同知识普法
来源:合同律师 发布时间:2022年06月09日
1、签订房屋租赁合同是否必须采取书面形式?
答:无论是《中华人民共和国民法典》还是《中华人民共和国城市房地产管理法》对于房屋租赁是否签订书面形式的合同,仅作出了倡导性的规定,并不强制必须采取书面形式。

法律规定

《民法典》第四百六十九条规定:“当事人订立合同,可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

2、口头形式的房屋租赁合同存在什么样的法律风险?
答:口头形式的房屋租赁合同,产生争议时,首先关于租赁期限无法确定的情况下,视为不定期租赁,合同双方享有任意解除权,会导致房屋租赁法律关系的不稳定;另一方面是举证困难,口头形式的举证,主要是当事人陈述、证人证言或者有争议的视听资料等。

法律规定

《民法典》

第七百零七条规定:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。” 

第七百三十条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。”

3、房屋租赁合同未进行备案是否影响合同效力?

答:不影响合同效力。《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条规定“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”该规定属于管理性规定。

法律规定

根据民法典第七百零六条“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力。”

但合同备案便于人员管理、社会矛盾排查,同时也便于相关税费的缴纳和抵扣。

4、对于没有不动产权证书或者宅基地使用权证的房屋对外出租,合同效力会是什么样的呢?
答:此种情况下,要区分无法取得不动产权证书或者宅基地使用权证的原因。若因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的内容进行建设所致,应认定为无效。

对于已经竣工验收合格但尚在办理房产证的房屋出租,因权利人已经享有占有使用房屋的权利,因此出租合同属于有效合同。

法律规定

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。” 

5、承租人在房屋内出现如被盗、受伤等人身或财产损害的情况,出租人需要承担责任吗?
答:民事责任是违反民事义务所产生的法律责任,包括违约责任和侵权责任。出租人是否应承担责任,可以从出租人是否有违反约定义务或法定义务的情形,违反义务的行为和损害后果之间是否有因果关系,出租人是否有过错等因素来综合判断。

法律规定

《民法典》第一百八十六条“因当事人一方的违约行为,损害对方人身权益、财产权益的,受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。” 

第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 

第一千一百六十五条“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错,其不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。”

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