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商品房买卖合同纠纷司法解释修正后的主要变化
来源:苏州合同律师 发布时间:2022年06月04日

伴随着《中华人民共和国民法典》2021年1月1日的正式实施,相关民事类司法解释的修改亦于同日正式施行,本文将对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的修正内容进行逐一比较,解析此次修正的主要变化。

苏州合同律师

一、实质性修改

1、广告和宣传符合要约条件,构成要约。

原解释第3条系基于已被废止的《中华人民共和国合同法》第15条第2款“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约”之规定,由于《合同法》废止,新解释即采纳了《民法典》第473条第2款“商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约”之规定。从修正内容上看,将“应当视为”修改为“构成”;将“视为”修改为“为”,虽仅有几字变化,但侧面反映出卖人应审慎宣传推广,避免虚假宣传。

2、删除原解释第7、8、9条,不再支持一倍赔偿。

(1)产权调换的安置房屋被另行出卖给第三人,被拆迁人不再享有优先取得权、拆迁人不再承担不超过已付房款一倍的赔偿责任;出卖人未告知将已售房屋抵押或另行出卖给第三人,不再承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。(删除原解释第七条、第八条)

(2)出卖人隐瞒无预售许可、提供虚假预售许可、隐瞒抵押、已售或为安置房事实,出卖人不再承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。(删除原解释第九条)

原解释第七、八、九条的删除,导致上述情形无法再主张已付房款一倍的赔偿,双方权利义务将更多基于意思自治,对于新规施行后,买受人应特别注意出卖人关于此类情形责任的约定。

3、删除原解释第十四条的面积补差规则。

原解释约定了面积差异在无约定的情况下的补差规则,但实践中,各地使用的合同示范文本均已有明确的面积补差规则,发生争议按照约定处理即可。

4、解除权行使的除斥期间自知道或者应当知道解除事由之日起计算

原解释的解除权行使的除斥期间自解除权发生之日起计算,新解释修改为自知道或者应当知道解除事由之日起计算,该修订内容与《民法典》第564条第2款约定一致,更利于保障解除权人权利的行使。

二、非实质性修改

新解释的非实质性修改,主要体现在:

1、引用制定依据的变化。

将原解释中凡是涉及引用已废止法律法规、条文顺序调整的地方进行删除、调整。

2、规范用语

将原解释中凡是涉及“房屋权属证书”的均改为“不动产权属证书”,“房屋所有权”改为“不动产”、“商品房抵押”改为“不动产抵押”,修改的背景主要在于《民法典》、《不动产登记暂行条例》关于“不动产”的统一表述,规范法言法语。

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